부동산 경매 입문자, 입찰 방법 및 절차

주식 시장과 마찬가지로 부동산 시장도 지금 침체기로 접어들고 있습니다. 전문가들의 전망으로는 3~5년간의 긴 하락기가 도래할 것이고 합니다. 이럴 경우 위기라고 생각하는 사람이 있을 수 있고 일부는 좋은 기회라고 생각하는 사람들이 있을 것입니다. 기회라고 생각하는 사람들이 부동산 시장에서의 투자하는 방법 중 하나인 경매에 대해서 이야기해 볼 건데요. 부동산 경매를 처음 접하시는 분이 현실적으로 가장 궁금해하는 경매 입찰 방법 및 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산 경매 입찰 방법

입찰 방법에는 크게 세 가지가 있습니다. 호가 경매, 기일 입찰, 기간 입찰이 있습니다.

1) 호가 경매

호가 경매는 경매일에 출석하여 매수 신청 금액을 서로 올려 부르면서 본인이 다른 사람보다 높은 가격을 불렀다면 최고가 매수 신고인으로 결정이 됩니다. 하지만 현재의 법원 부동산 경매는 이런 방법으로는 진행하지 않고 있습니다.

2) 기일 입찰

입찰자가 매각 기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하는데, 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재를 하고 제출합니다. 가장 높은 가격을 적어 낸 사람을 최고가 매수 신고인으로 결정합니다.

3) 기간 입찰

1주일에서 1개월의 입찰 기간 내에 매수 가격을 기재한 입찰표를 직접 또는 등기로 제출하면 됩니다. 입찰자가 굳이 출석할 필요가 없으며 개찰은 입찰 기간이 끝난 후 1주일 이내에 매각 기일을 정해서 진행합니다.

 

경매를 하기 위해서는 입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지에 대해서 숙지하셔야 합니다. 입찰 방법은 법원에서 정하도록 되어 있으며 법원 게시판이나 관보, 공보 혹은 신문이나 전자 통신 매체 등을 통해서 확인할 수 있는 매각기일의 공고 내용에서 확인할 수 있습니다.

 

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2. 입찰 절차

이번에는 부동산 경매 시 대략적인 입찰하는 절차에 대해서 보도록 하겠습니다.

1) 경매할 부동산 찾기

경매하고자 하는 부동산 물건을 찾는 건데요. 법원 경매정보 사이트에 들어가셔서 부동산을 검색하시면 됩니다. 상단의 '경매 물건' 메뉴를 클릭하시거나 중간에 '빠른 물건 검색'을 이용하셔도 됩니다.

2) 부동산 권리 분석

중요한 단계입니다. 제대로 확인이 안 되면 매수자가 부담을 떠안을 수 있기 때문에 갑구와 을구를 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시 결정 등기, 전세권 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

또한 반드시 챙겨야 할 권리 행사권들이 있습니다.

• 전세 세입자(선순위 전세권) : 등기부등본에 올라와 있지만 배당에 나서지 않음
• 법정지상권 : 토지주가 달라져도 건물주가 계속 점유할 수 있음
• 유치권 : 공사대금을 받기 위해 설정
• 가처분 : 재산을 처분할 수 없도록 법으로 묶어둠

3) 물건 현황 파악

경매 물건에 대한 실제 상황들이 어떤지 확인해야 합니다. 단순 시스템이나 인터넷으로 확인하는 것이 아니라 실제로 현장에 가보는 것이 중요합니다. 물론 그전에 물건 주변 부동산들의 실거래가 어떻게 이루어지고 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 국토교통부의 실거래 공개 시스템에서 확인하실 수 있습니다. 눈으로 물건을 직접 보고 부동산 사무실에 가서 주변 시세나 돌아가는 분위기들에 대해서 이야기를 듣는 것이 중요합니다.

4) 입찰

위의 입찰 방법에서 언급한 종류에 대해서 확인 후 진행하시면 됩니다. 진행 시 서류들은 완료되기 전까지 잘 보관하는 것은 기본입니다.

5) 낙찰 및 잔금 납부

입찰 종류에 따라서 낙찰자가 정해질 것입니다. 정해지고 나면 4~6주 내에 대금을 납부해야 합니다. 하시겠지만 잔금 납부가 되지 않으면 보증금조차 돌려받지 못하기 때문에 자금 조달 계획을 확실히 세워 둔 상태에서 진행하셔야 합니다. 잔금 납부까지 완료가 되면 절차가 끝이 납니다. 해당 물건이 비워져 있는 상태라면 문제가 없지만 세입자 등이 살고 있는 상태라면 내보내는 절차도 진행해야 합니다. 잘 협의를 하시거나 안된다면 강제 집행을 통한 법적 절차도 있습니다.

 

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지금까지 부동산 경매 입찰 방법과 절차에 대해서 알아보았습니다. 경매에 대해서 잘 공부하시어 좋은 기회를 잡는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

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