경매라는 것은 법원에서 부동산 및 동산 등을 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 파는 것입니다. 그래서 법원의 진행 절차에 대해서 정확하게 아는 것이 중요할 것입니다. 진행 순서, 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
경매 신청
A 씨가 B 씨에게 부동산을 담보로 돈을 빌려줬는데, B 씨가 돈을 갚지 못해서 A 씨는 B 씨의 부동산을 법원에 처분해 달라고 요청하는 것입니다. 즉 말 그대로 경매를 신청하는 것입니다.
경매의 종류에는 임의 경매, 강제 경매, 형식적 경매 등 세 가지가 있습니다. 각각에 대해서 좀 더 쉽게 설명해 보겠습니다.
● 임의 경매 : B가 재산(부동산, 동산)을 담보로 A에게 돈을 빌렸지만 갚지 못하여 A가 B의 재산을 팔아 달라고 담보권을 걸고 신청하는 것입니다.
● 강제 경매 : A가 담보 없이 B에게 돈을 빌려 준 경우 돈을 받기 위해서 차용증이나 계약서 등을 근거로 법원에 재판을 요청합니다. 확정 판결 후 판경문을 가지고 B의 재산을 팔아 달라고 신청하는 것입니다.
● 형식적 경매 : 실질적인 채무를 청산하기 위한 임의 경매나 강제 경매와는 다릅니다. 지분권자 간의 다툼 해결이나 유치권을 근거로 채권을 변제하기 위해 신청된 것을 말합니다.
▼▼▼ 경매 신청 시 필요한 서류 양식 ▼▼▼
경매개시결정 및 매각 준비
채권자의 경매 신청이 적법하다고 판단이 될 경우 경매 진행이 결정됩니다. 통상 경매 신청 후 약 3일 이내에 결정이 됩니다.
경매 신청이 접수되면 경매계(법원의 경매 담당 부서)에서 부동산을 파악하기 위해서 감정평가사를 보내어 현재의 부동산 상태를 파악하기 위해 현장 조사를 진행합니다.
배당요구종기
부동산의 이해관계인(채권자, 임차인 등)들에게 해당 부동산을 매각할 것이니 돈을 받아야 하는 사람은 신고 서류를 법원에 제출하라고 합니다. 이것을 '배당 요구'라고 하며 이때 법원에 제출해야 하는 서류를 '배당요구 신청서'입니다.
배당요구 신청서를 낸 채권자만 배당에 참여할 수 있습니다. 배당요구 신청을 받아주는 날짜를 정하는데, 이를 '배당요구종기일'이라고 합니다.
▼▼▼ 채권자별 배당요구 서류 양식 ▼▼▼
특히, 해당 '부동산의 임차인의 경우' 경매가 진행되면 반드시 배당 요구를 하셔야 보증금, 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 내가 사는 전세접이 경매 대상이 되면 법원에서 안내문이 날아옵니다. 법원은 돈을 받아야 하는 채권자가 누구인지 알지 못하기 때문에 이 부동산과 관련하여 받을 돈이 있는지 신고하라고 기간을 주는 것입니다.
매각
경매 신청으로 접수된 부동산을 파는 것을 말합니다. 법원에서는 접수된 부동산에 대해서 공지를 하고 서류도 열람할 수 있도록 합니다. 보통 여러 물건을 매각하는데 진행 방식이 조금씩 다르긴 하지만 보통 순서대로 진행을 합니다.
▼▼▼ 법원에서의 경매 매각 공지 및 서류를 보고 싶다면 ▼▼▼
| 경매 물건, 공지 및 서류 확인 바로가기 |
매각 진행 시 입찰자는 법원에 10%의 보증금을 걸고 입찰에 참여합니다. 낙찰받은 사람을 '최고가매수신고인'이라고 합니다. 2등을 '차순위매수신고인'이라고 합니다.
매각허가 및 확정
법원에서는 매각 후 일주일의 시간을 주어서 낙찰자 또는 이해관계인들에게 이의 사항이 없는지 다시 한번 살펴보라고 시간을 줍니다. 매각허가가 나오기 전에 잘못된 사항이 발견되었다면 민사집행법 121조의 사유를 근거로 매각불허가 신청서를 제출할 수 있습니다.
▼▼▼ 매각불허가 신청서 서류 양식 ▼▼▼
매각허가가 결정되면 낙찰자는 해당 물건에 대한 법원에서 제공하는 서류를 열람할 수 있습니다. 허가 후 일주일 뒤에 매각 확정이 납니다.
대금지급기한
매각확정 후 법원에서 잔금을 내라는 통지를 보냅니다. 이것이 바로 '대금지급기한통지서'인데, 사건 번호와 잔금 기일 등의 내용이 적혀 있습니다. 부동산 거래와 달리 경매의 경우는 잔금을 내면 그 당일에 바로 소유자가 되어 권리를 주장할 수 있습니다.
배당
법원에 잔금을 내고 나면 경매계장이 각각의 이해관계인들에게 얼마씩 줄 것인지 계산을 합니다. 그리고 기일을 정해 배당금을 찾으러 오라는 서류를 보냅니다. 그러면 배당 순서에 따라 계산을 하고 배당 기일에 채권자들에게 돈을 나누어 줍니다.
배당 순서는 다음과 같습니다.
● 집행 비용 : 경매 진행에 소요된 비용
● 저당물에 제3의 취득자가 지출한 필요비
● 주택, 상가임차인의 최우선변제금액, 근로자의 임금 채권
● 경매 목적물에 부과된 당해세
● 담보채권, 확정일자부 임차인의 보증금, 당해세가 아닌 조세
● 일반 임금채권
● 법정기일이 담보물권보다 낮은 조세채권
● 보험 : 의료보험, 연금, 산업재해보상 등
● 일반 채권
배당이 끝나면 사건은 종결되는데, 민사집행법상 절차가 어렵고 복잡해 보이지만 실제 몇 개를 경험해 보면 자연스럽게 익힐 수 있습니다.
지금까지 경매 진행 순서 및 절차에 대해서 알아보았으며 경매 진행에 따른 필요한 각종 신청서 양식에 대해서 첨부해 놓았으니 다운로드하셔서 참고하시면 됩니다.
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